通州稀缺低密地块高溢价成交，但警惕噪声影响！

更新时间：2025-04-30 11:06  浏览量：5

4月29日，通州区梨园镇强力家居地块开拍。竞拍现场相当激烈，招商和中铁建都势必拿下这宗地块。

此前招商和中铁建就先后公开了对北京通州区梨园镇FZX-0303-6007地块的招标计划。

一个是在3月25日，投资估算2.23亿元；一个是在4月15日，投资估算2.26亿元。

最终，经过1个多小时，200多轮举牌拉锯，中铁建最终从白热化竞争中突围，以7.7552亿元拍下，溢价率21.94%，楼面价3.58万元/平。

不过，虽然此次招商与6007地块失之交臂。

但此次竞拍，正好是璀璨公元拿地2周年，是继璀璨公元、云璟揽阅、八里桥之后，招商在通州已经斩获三块地，展示了招商重仓通州，坚定与通州未来十年共同发展的决心。

大概查了一下，璀璨公元是2025年第一季度通州网签三冠王，云璟揽阅是2025年3月荣获普通住宅网签套数、面积、金额三榜通州区TOP1&北京市TOP4的殊荣，首开劲销11.46亿、开盘当月网签103套，从开盘至今累计到访5000组，绝对的现象级红盘。

之后还有招商经过155轮激情竞价拍得的河景房八里桥项目。

地块基础信息：

项目名称：北京市通州区梨园镇强力家居上地一级开发项目FZX-0303-6007地块

交易起始价：6.36亿元

成交价：7.7552亿

溢价率：21.94%

楼面价：约3.58万/平

土地面积：1.27万平

地上建筑规模： ≤ 2.17万平

建筑高度：45米

容积率：1.7

用地性质：R2二类居住用地

位置：通州区梨园镇

先来说说梨园镇地块

规划上，梨园镇地块用地规模1.27万平，总建筑面积2.17万平，容积率仅1.7，建筑高度控制在45米，居住用途全部建设商品住房，不再配建保障性住房。

中铁建6007地块与招商·云璟揽阅所在的6001地块一路之隔。

两项目虽然相邻，但资质却不一样。

6001地块容积率2.17，建筑高度36米，局部48米，所以规划为12栋洋房和小高层住宅楼，层数在5至16层之间。

6007地块容积率更低，仅为1.7，是通州近三年来容积率最低的住宅地块，限高45米，按层高3米算，层数最多15层，但仅1.7的容积率，完全是低密洋房的配置，内部说100多套房源，看来套均会超过100平米。

地块整体比较方正，南侧略有倾斜，但不影响楼栋排布。

值得一提的是，这是一个有故事的地块。

2024年9月份，它的用地性质为F3其他类多功能用地，容积率3.08，是为梨园村村民委员会回购准备的，单价11236元/平方米。

而2025年第二轮供地文件中，该地块编号调整为FZX-0303-6007，用地性质也改成了当前的R2类居住用地。

地块位置上位于梨园镇，通州老城区，周边配套非常不错。

商业上有蓝岛、贵友等著名商业设施，距离地铁梨园站直线距离也仅有400米。距离梨园城市森林公园的直线距离仅有600米。

不过，中铁建6007地块和招商·云璟揽阅一样，位于通州老城区，会有一些噪音影响，6007地块的规划文件中也明确要落实建筑噪音指标规范，大家可以关注小程序，项目噪音评测会第一时间更新！

咱们再来看看价格

板块内新房项目较多，能建·京玥兰园、招商蛇口·璀璨公元、新城基业·颐瑞府等，帅府·精彩世界，均以刚需+改善为主，成交价在5.5万－6万/㎡区间，不过去化速度慢一些。

纯新房就是土桥附近的花溪云锦了，预计5月初取证，月底开盘。产品为108-153平的四居，指导价6.2万/平，85%+高得房率。

剩下的就是6007地块的直接竞品—招商云璟揽阅。大概查了下，云璟揽阅首次开盘230套房源，目前已网签135套，去化率58%，二次加推刚网签2套，网签均价分别在5.88万/平、6万/平。

对比招商云璟揽阅的网签均价——楼面价2.86万元/平；6007地块——楼面价3.58万元/平米，预计6007地块售价会在6万+。

云璟揽阅优势在于通过对空间扩容，各户型均有大尺度的面积赠送。尤其是79㎡小三居，南向阳台半赠送＋北向设备平台全赠送，赠送面积达到10%的规定上限。

中铁建此次竞得6007地块，会拿出怎样的产品来抗衡销冠招商云璟揽阅呢？咱们拭目以待！