通州-招商云璟揽阅项目优缺点全解析

更新时间：2026-02-02 11:53  浏览量：3

作为一个累计去化率达到83%的楼盘，招商蛇口的云璟揽阅除了做对了库存结构策略和尾盘策略以外，该项目又具备哪些亮点或者缺点呢？我们今天就来进行一下对它的解析。

项目位置：通州区梨园镇，云景北二街与新增二路交汇处

开发商：招商蛇口

总楼栋数：12栋，6-11层洋房、13-16层小高，约367户

户型设计：79㎡-128㎡三、四居

交付标准：精装交付

车位数量：约458

容积率：约2.17

项目总价：最低400万起

物业公司：招商积余物业

云璟揽阅25年年初开盘，到年末还剩余大约50套房源。这意味着，这个项目只用了10个月时间，就进入尾盘销售阶段。基本上是当年开盘，当年“尾盘化”，

在全北京楼市都举步维艰的当下，这种表现几乎是凤毛麟角。

项目位于通州梨园镇，大运河西、通州老城南部，紧邻八通线与7号线双轨。

从八通线梨园站南行约500米即可抵达，一线快速直达国贸、大望路，轻松换乘14号线、10号线等多条地铁线路，通勤效率极高。这里的自驾路网同样发达：横向依托京通快速、广渠快速、京哈高速及九棵树东路，直达朝阳方向；纵向通马路（九棵树西路）贯通通州与亦庄，东六环路串联全域，出行选择多样，尤其适合在东部工作的置业群体。

周边商业配套成熟，烟火气浓厚，无需等待规划落地。项目邻近环影十二街区、贵友大厦、领展广场、阳光新生活广场等多元商业，南侧为蓝岛大厦及云景豪庭写字楼，西侧亦规划商业用地，日常生活与休闲消费触手可及。

这里有东直门医院，潞城医院和新华医院。育才学校通州分校，九年一贯制，高级教师占比51%，通州TOP3。在通州初中学的升学人数排名TOP1。生态配套上，1km步行可达4座公园，超50万平公园环伺；3km内可达8座公园，真正实现亲近自然。

社区共12栋6-16层洋房与小高层，仅367户，容积率低至2.17，居住密度舒适。产品主打79-128㎡三至四居，均价约6.2万/㎡，兼顾刚需和改善。

作为通州第一个好房子项目，云璟揽阅在产品力上优势明显：精装交付、强收纳系统、全景落地窗、高得房率等设计，为通州老城带来了高品质的生活选择。

东侧有26层回迁房，南侧也有建筑，西侧地块目前功能是综合用地，小道消息说会改成住宅。

届时项目可能会出现被高楼包围的状况。

就项目自身的排布规划，

社区内部也会存在一定遮挡

，部分楼间距比较短。不过别太担心，预测某几栋楼低楼层可能会受到采光影响，大部分房源都可以放心买。作为老城区，板块发展早，90年代二手房扎堆，吃喝玩乐虽然方便，但街景氛围不够新。产品上，作为刚需和老城居民改善盘，云璟揽阅的户型局促问题对于主要客群来说不算大问题。另外，还需注意的是，周边还有许多竞品在来的路上，如果对云璟揽阅持观望态度，可以期待一下后续同板块内的其它新产品。

云璟揽阅的成功有几个因素，首先是通州作为北京东部承接通勤刚需的大本营，一号线地铁口就是支撑其的最大价值；其次项目在定位上也非常精准，108以 内户型占据主导，依托较高的赠送率，70多平户型直接做了三居为刚需定制；最后则是作为区域市场第一个好房子有先天的客户红利，除了通勤刚需对于周边老城区地缘客户也是一次买入的机会。

云璟揽阅之前，通州老城区已经多年没有新盘入市。作为区域近年首个新住宅项目，它的出现改变了许多人的换房计划。不少最终成交的客户坦言：原本并没有打算换房，但看过项目后，直接被产品打动。无论是高使用率、合理的室内空间布局，还是园林景观和社区配套，都在同区域以往的产品中难得一见。可以说，是产品本身带来的居住体验升级，实实在在触发了他们的置换需求。