“中国铁建·花语璟云”必成通州改善标杆

更新时间：2025-07-28 16:13  浏览量：9

在上周日，也就是7月20日，位于通州梨园板块的中国铁建·花语璟云项目营销中心及样板间正式开放，开放当天吸引了大量的买房人的关注。

对于这个项目，包括我在内的很多业内人士从中国铁建拿地的当天就表示出了强烈的关注。为什么？回到4月29日，中国铁建地产以7.75亿元拿下了通州梨园的地块。虽然这个地块规模不大，拿地总金额也不算高，但它经过了215轮的竞拍，溢价率达到了21.94%。无论是竞拍的轮次还是最终的溢价率，在近几年的北京土拍市场都极为少见。

当时中国铁建拿下这块地之后，很多业内人士和我交流，为什么中国铁建毅然决然地要拿这块地，甚至可以用不惜代价四个字来描述。因为之前和中国铁建也有过多年的交往，在咨询了中国铁建内部的几个朋友之后，大致明白他们为何要坚决拿下这块地。借着这期视频，也跟大家做一个简单分享。

总体来说，它是由中国铁建地产的战略加实力最终促成的。首先说战略，分几点来说。

第一，从今年开始，中国铁建内部发展战略就是聚焦一线，尤其是像北京、上海这样的超大城市。这种战略也是当下众多房地产开发企业的一致选择。

第二，聚焦一线城市的高价值区。所谓高价值区域，就是不仅仅是看当下，更重要的是在未来有良好发展潜力的区域。在拿通州地块之前，中国铁建也考察过北京潜在的或者已经挂牌出让的地块。但是当梨园地块挂出之后，经过企业内部论证，认为这个地块是必拿的一个选项。其实道理也很简单，因为通州已经是副中心的定位，而且从2020年开始，每年超千亿元的投资也位居北京所有区县之首。这几年通州的变化大家也是有目共睹，无论教育、医疗、产业、交通等等，它的发展可以说是日新月异。从这点来说，这也符合中国铁建对于高价值区域的认定标准。

第三，高价值区域中的高需求板块。这也是中国铁建做过充分论证的，因为整个副中心经过多年的发展，已经形成了多个板块，包括运河核心板块、宋庄板块、环球影城板块等。但是八通沿线在这几年基本上没有任何土地出让，而八通沿线也沉淀了大量有改善需求的客群。通州梨园就属于八通沿线的一个板块，这个板块内有大量房龄超过15年甚至20年以上待改善的小区。从这点来说，中国铁建认为梨园在通州各大板块中，它的潜在购房需求量是巨大的，也是充满机会的。

第四，这块土地的高质素。因为这块土地的容积率只有1.7，这么低的容积率在近年通州城芯区域来说是极为罕见的。而1.7的低容积率有利于中国铁建打造出更适合改善人群的好项目。

以上四点是作为中国铁建地产从战略层面对这块地进行深度研判之后，要毅然决然拿下的一个分析。还有一点就是中国铁建的母公司中国铁建股份，在之前也深度参与了通州的开发建设。比如城市副中心综合交通枢纽01段、北京东六环改造工程施工、北京环球影城主题公园一期三项重大的民生工程。而这些工程也助力了通州的腾飞与发展，可以说中国铁建是与通州共成长。无论是地产板块还是上面的母公司中国铁建股份，大家都对于落子于通州的住宅开发形成了共识。有了这种共识之后，还有一点很重要，就是实力。

先说中国铁建地产的母公司中国铁建股份有限公司。它是全球实力最强、最具规模的特大型综合建设集团之一，2024年位列世界500强的第43位，同时连续19年跻身于世界500强。而我们俗称的中国铁建地产也是全名是叫中国铁建房地产集团有限公司，它是隶属于中国铁建股份有限公司，成立于2007年，是国资委批准的16家以房地产为主的央企之一。

截至目前，在全国48个城市及海外布局超过270多个项目。而在北京中国铁建地产也是深耕，之前曾经开发过很多耳熟能详的项目。比如位于西城区的西派国际公寓，位于海淀区的山屿西山著，位于丰台区的山语城，位于昌平区的宸悦国际，位于朝阳区的中国铁建国际城和中国铁建花语城。在今年上半年，中国铁建位居中国房地产企业销售排行榜的第12位，从这个排名来说，也算得上是中国房企的头部企业。综上有了企业明确的战略，加上强劲的实力，所以中国铁建才成功的拿下了通州梨园地块。

拿下梨园地块之后，据悉从企业内部来说，也是憋着一股劲儿，一定要把这个项目打造成为中国铁建内部及市场的一个标杆作品。有了这个决定之后，中国铁建内部就开始有条不紊地推进各项工作。

首先，这个项目既然要做成企业内部及市场的标杆作品，那么从案名来说一定要用中国铁建的高端产品系，因此最终定名是中国铁建·花语璟云，花语是中国铁建的高端产品系。北京之前已有花语系作品，就是位于朝阳北苑的中国铁建花语城。经过这么多年，它的二手房价始终稳定在9万+，这也是由其高品质，包括后期的物业服务决定的。

有了高端产品系的加持之后，作为企业内部也是聘请了高配的合作团队。比如建筑用的是汇张思，园林用的是笛东，这两家也是在北京成功打造过很多豪宅项目。另外作为项目内部来说，也达成了一个共识，就是要充分满足客户国际化、高品质、高颜值的购房需求。同时借助于今年北京市场好房子的政策东风，尽可能的给予买房人更多的满足感。

从拿地到营销中心开放差不多三个月时间，整个团队也是对这个产品倾注了大量的心血。我也是对整个项目仔细的做了一些研究，个人认为这个项目的确在今年通州市场可以完完全全称得上是标杆作品了，有几点可以验证我对这个项目成为标杆的判断。

第一点不得不提中国铁建的央企责任，与城市和谐共生，做一件城市的作品。所以无论是项目的规划还是立面，都是做了最大的成本投入，以期成为一个真正的城市作品。比如它的立面玻璃幕墙+金属铝板，整体风格以轻柔、流线、时尚的设计元素为主，同时白色和香槟色的色彩搭配，配以超大的窗墙比，大尺度的落地窗，让建筑显得更加年轻新潮，以此打造最美的城市天际线。而园林部分也是基于未来业主真正入住之后的实际需求，打造出可游、可居、可行、可赏的慢生活园林。而具体呈现的是七境四园的全龄生活场景。

第二点是满足业主对于尊贵感的需求。项目在一些细节上也是给足了仪式感。比如项目打造了超级城市界面，什么意思？就是超大的大门加上实体墙，构成了刚才所说的超级城市界面。在打造超级城市界面的同时，项目还打造了酒店式的落客归家大堂。这两处连接基本上也只有豪宅才有这样的范儿。所以从这点来说，中国铁建·花语璟云也给予业主充分的尊重和仪式感。

第三点回到它的户型。因为这个地块只有1.7的超低容积率，因此中国铁建在这个项目上决定不再做刚需的小户型，它是以建面约94平方米三居起步的改善型纯粹社区。目前的户型段是建面约94平方米、106平方米、110平方米的三居，还有建面约126平方米的四居，总共202户。这种面积段也保证了整个社区的纯粹性，对于整个社区无论从未来的保值增值各个角度来说，都是相当有价值的。

第四点中国铁建·花语璟云项目充分的把握好了今年北京好房子的良机，每一种户型它都实现了超高的使用率。当然除了超高使用率之外，项目还专门设置了架空层，架空层大概是在400平方米左右，规划了健身瑜伽区等功能，以此满足客户各种多元化的休闲需求。

以上几点是我个人看完整个项目之后记忆比较深刻的亮点，当然这个项目因为营销中心包括样板间都已经开放，所以感兴趣的朋友也可以第一时间去现场真正的感受一下。